Đầu tháng 11 này, Sở Di trú (USCIS) đã ban hành hướng dẫn mới về mức yêu cầu tối thiểu cho khách hàng nhằm duy trì đủ khoản đầu tư của họ trong thời gian 2 năm, nhằm thay cho chu kỳ đầu tư nhất quán tối thiểu 5 năm và được gia hạn thêm từ 1 đến 2 năm.
Định hướng mới này khiến cho cả nền công nghiệp EB-5 dậy sóng vì nó sẽ xuất hiện một thử thách rất lớn. Hiện nay, tưởng chừng như bất kì ai cũng có thể bắt đầu khởi động những dự án có chu kỳ ngắn hạn, nhưng dự án đó cũng cần tính đảm bảo và phải thực sự mang lại lợi ích trong tương lai cho thị trường EB-5.
Từ góc độ kinh doanh, thực tế, rất bất khả thi để xây dựng hoàn thiện một dự án EB-5 trong thời hạn 2 năm và vận hành nó cho đến khi tích lũy đủ để đảm bảo rằng các nhà đầu tư an toàn thu hồi lại vốn của mình, đặc biệt là khi các nhà đầu tư vốn đã quen thuộc với những dự án bất động sản dễ dàng hơn và đơn giản hơn. Rất khó để rút ngắn thời gian đầu tư bởi chỉ để hoàn thành dự án đã mất khoảng 2 năm.
Cần phải hiểu rằng, định hướng mà USCIS đề cập đến là khoảng thời gian đầu tư 2 năm bắt đầu khi quỹ của nhà đầu tư EB-5 đầu tư vào Những Công ty Thương mại mới (NCE). Thực tế, các quỹ này cần phải đầu tư vào Đầu tư tạo việc làm (JCE) để được tính là bắt đầu chu kỳ.
Hãy nhớ rằng mục đích chính của những khách hàng lựa chọn chương trình EB-5 không phải là để thu lợi nhuận từ việc đầu tư kinh doanh mà là để đạt được mục tiêu nhập cư vào nước Mỹ. Để thành công có được thẻ xanh Hoa Kỳ, dự án EB-5 phải đảm bảo rằng những việc làm yêu cầu có tính hợp pháp được hoàn thành trong giai đoạn đầu tư. Việc tính toán về việc làm nói chung bắt nguồn từ lúc còn xây dựng.
Từ lúc chưa triển khai một bản kế hoạch cho đến khi hoàn thành, một dự án bất động sản cần mất ít nhất 2 năm xây dựng. Để hoàn thiện một dự án liên quan, đầu tiên là cần phải sở hữu đất, lên bản thảo, nộp đơn xin cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau, và cuối cùng là bắt đầu thi công: san đất, xây móng, xây trục đứng và còn lại là hoàn thiện công trình. Sau khi hoàn thành, dự án được yêu cầu phải vận hành trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo rằng nó sẽ sinh lời và các quỹ EB-5 có thể được thu hồi một cách an toàn, điều này yêu cầu thời gian tối thiểu ít nhất là từ 3 đến 4 năm.
Lấy ví dụ thực tế cụ thể về một dự án vẫn đang trong giai đoạn xây dựng nhưng đã bán hết mà chúng tôi đang theo đuổi: bao gồm 125 khu đất đơn lập dành cho cả gia đình, 303 dãy dân cư kiểu nhà phố, sân golf 18 lỗ, trung tâm đào tạo golf, các câu lạc bộ, nhà view mặt hồ, khu hoạt động ngoài trời, ao câu cá và nhiều sân golf 4 lỗ khác. Bạn nghĩ rằng liệu có thể xây dựng tất cả những thứ ấy trong vòng 2 năm không?
Thời gian thi công cho toàn bộ dự án này kéo dài tổng cộng 7 năm, từ khi bắt đầu xây dựng đất vào năm 2020 đến khi dự kiến hoàn tất vào năm 2027.
Song theo đó, còn rất nhiều dự án mang tính tuyệt đối hơn nữa nhằm lấy được thẻ xanh Hoa Kỳ cho nhà đầu tư mà thậm chí còn mất nhiều thời gian hơn.
Từ góc độ tài chính, nếu chủ dự án vay vốn từ các nhà đầu tư EB-5 để hoàn thành việc phát triển dự án với chu kỳ vay trong vòng 2 năm thì đây chỉ được xem là một khoản vay bắc cầu. Với trường hợp như vậy, chủ dự án không cần sử dụng đến quỹ EB-5, anh ta có thể trực tiếp vay ngắn hạn từ một tổ chức tài chính khác. Trong khi quỹ EB-5 sẽ mất từ 4 đến 5 tháng từ khâu phác họa dự án đến việc soạn thảo các tài liệu pháp lý, cộng thêm mất ít nhất nửa năm nữa để gây quỹ và trải qua các quá trình lý giải nguồn gốc,..v..v..
Đến khi quỹ sẵn sàng đã là 1 đến 2 năm sau đó.
Loại dự án EB-5 phù hợp với tài chính ngắn hạn
Trên thực tế, một chủ đầu tư sẵn sàng tham gia với những người cho vay EB-5 trên cơ sở 2 năm này, tự bản thân nó có thể là một dấu hiệu nên lưu ý: Nếu chủ đầu tư sử dụng quỹ EB-5 mang lại kết quả không như mong đợi và không tạo ra lợi nhuận, điều này sẽ gây ra sự hoài nghi rằng anh ta có thể nhắm vào số tiền gốc của nhà đầu tư EB-5 (chứ không phải khoản vay ngắn hạn) ngay từ ban đầu.
Đó là lý do tại sao ở các dự án trước đây như chúng ta có thể thường xuyên nhìn thấy rằng, các quỹ EB-5 đến để thay thế các khoản vay bắc cầu ngắn hạn. Việc các khoản vay dài hạn ổn định thế chỗ cho các khoản vay ngắn hạn lãi suất cao là hoàn toàn hợp lý.
Tuy nhiên, theo hướng dẫn mới của USCIS, trọng điểm của việc sử dụng một khoản vay ngắn hạn (từ các nhà đầu tư EB-5) thay cho một khoản vay ngắn hạn khác là gì? Các chủ đầu tư đương nhiên không cần thiết để sử dụng quỹ EB-5. Đây cũng là lý do vì sao rất khó để tìm một dự án đáp ứng ngay được chu kỳ đầu tư ngắn hạn này.
Những gì chúng ta có thể tìm thấy trên thị trường hiện nay là một số doanh nghiệp dầu mỏ và vận tải đường bộ, đó là các loại hình vận hành nhẹ, thiết lập tiền lệ tự cho rằng họ đã rút ngắn được chu kỳ đầu tư. Chúng ta sẽ không bình luận gì thêm về việc liệu họ làm như vậy là có hợp lý hay không.
Hãy trở lại với góc nhìn của những nhà đầu tư EB-5. Họ đang tìm kiếm nhiều hơn là một dự án đầu tư hoặc chuyện tiền bị ràng buộc trong một khoảng thời gian ít hơn. Thứ họ đang thật sự quan tâm là khoản tiền gốc 800.000 đô la Mỹ sẽ được hoàn trả một cách an toàn.
Quan điểm của chúng tôi là giếng dầu có đơn giản như thế không? Liệu 4 chiếc xe tải có đủ khả năng để hoàn lại toàn bộ 800.000 đô la Mỹ cho bạn sau 2 năm không? Chúng tôi không thể để khách hàng của mình đối mặt với những rủi ro đó, vì thế trong trường hợp của mình, chúng tôi tin vào lựa chọn đi theo con đường khách sạn truyền thống hơn.
Dù USCIS có vẻ như đang đưa ra một tín hiệu tốt đến những nhà đầu tư nhưng sự thật là không đủ để đánh giá hết rủi ro của những dự án này khi chỉ nhìn chúng trong giai đoạn đang đầu tư.
Chúng ta cần giữ cái đầu lạnh và luôn đi theo hai tiêu chí chính là “Bảo mật Thẻ xanh + Bảo mật vốn” khi lựa chọn một dự án EB-5.
Vào quý đầu tiên của năm sau, chúng ta chắc chắn có thể thấy một số dự án chất lượng với thời gian đầu tư rút ngắn là 3+1+1 hoặc 4+1. Còn ngay lúc này, giữa những dự án ngắn hạn đáp ứng được định hướng của USCIS vể thời gian đầu tư vỏn vẹn 2 năm, các nhà đầu tư vẫn cần phải lựa chọn một cách thận trọng.
Mọi thắc mắc liên quan đến Chương trình đầu tư định cư EB5 và dự án EB5 River Oak, xin vui lòng liên hệ 0938613062 hoặc vietnam@avseb5.com.
Tags: EB5, DỰ ÁN EB5, TRUNG TÂM VÙNG, ĐẦU TƯ EB5, CHƯƠNG TRÌNH EB5, USCIS,
